在刚刚过去的2月份，上海楼市成交量遭遇到剧烈的下降。中房上海指数办公室公布的2月份数据显示，2008年2月全市新建住房成交面积降幅高达54%。分析人士指出，2月份数据低迷除了宏观调控导致的观望因素外，春节和天气也是重要原因，随着传统销售旺季的来临，上海楼市的成交量将会在未来数月内逐步回暖。

　　成交面积急跌54%

　　中房上海指数办公室公布的数据显示，2008年2月全市新建住房成交规模72.1万平方米，合计7426套，较上月减少84.7万平方米，减少了8191套，成交面积降幅高达54%，成交量大幅下挫，创出近年同期新低。中房上海指数办公室认为，这主要是受市场观望和冬春传统淡市春节长假影响，虽然比去年同期减少27.3万平方米，比前年同期减少9.9万平方米，但仍处在被市场接受的范围内，预计成交量未来数月将逐渐增长。

　　不过，在宏观调控政策并未放松的情况下，不少业内人士对后市并不乐观。一位业内人士指出，此前房价的暴涨主要是开发商的强行拉动价格和投资客的追逐造成的，并不是一个正常的市场走势，而且过于高企的价格已经把此前计划出手的一部分刚性需求摒弃在市场之外，这已经严重地影响了楼市的有效供求关系。“在这个市场，开发商为所欲为的时代已经快结束了。”该人士表示。

　　除了观望情绪外，投资客退场也是成交急跌的一个重要因素。由于后市政策不明，当前上海楼市的价格也超出了一般人的心理承受范围，许多投资客开始放弃对楼市的投资，转战其他领域。而在投资客占有相当比重的上海，他们注意力的转移对成交量锐减造成重大影响。

　　中小户型登场

　　中房上海指数办公室2月份报告的数据同时显示，建设部“70/90”住房中小型化方针在上海已产生成效，本月住房成交套均面积为99.48平方米，是多年来首次回落至100平方米以下，与最大时2005年2月套均128.28平方米相比下降28.8平方米，降幅达22.5%。

　　该统计报告分析指出，住房平均套户面积还将逐渐下降，并引致单套总价下降，有利于住房民生。而且，在成交套均面积下降的同时，房价也开始松动，在2月调查样本中，有18%的住宅楼盘价格出现上涨，平均涨幅4.6%，上涨占比较上月又有明显下降，最大涨幅达8%，是宝山高境板块某楼盘。有8%的楼盘价格下跌，平均跌幅为4.8%，最大跌幅个案下跌达9.1%，是长宁区北新泾板块某楼盘，均价从上月上涨2000元/平方米本月又退回原地。

　　分析人士指出，在单价高企的情况下，许多投资者的选择正在趋于户型小、地方远，这会给外郊环带来机会。不过，对于整体市场而言这并不是个好消息，因为这意味着大部分刚性需求的购买力相比楼价正在削弱。