争论已久的“第二套房认定标准”终于有了官方回应。
　　12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》表示，第二套房认定将以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。也就是说，如果买房者的配偶及未成年子女曾有过贷款买房记录，不论其之前的贷款是否还清，借款者在购买这套房时都将不得不“遭遇”高首付和高利率。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也将按第二套房贷政策执行。

　　【解读】
　　近日，记者走访中行、建行、工行、农行等市内多家受理个人房贷业务的银行后了解到，目前多数银行都已经从《通知》发文之日起开始执行房贷新规，但由于尚未收到上级银行的具体文件，部分实施细节还不能确定，个别有争议的贷款会暂缓发放。同时记者发现，较之前段时间市内各家银行暂时实行的“第二套房”界定标准，这个细则明显偏紧，市民如果再次购房，多数情况下都将被算作“第二套”。

　　●仍以户为单位界定，“家庭”范围更明确
　　国庆前夕，央行和银监会共同调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平。由于该《通知》没有关于第二套房的细则解释，我市多数银行均是暂时参照人民银行征信系统的房贷记录，并以户为单位作为认定“第二套房”的标准，即夫妻双方如果婚后有一人贷款买过房，那么以另一方名义买房肯定也算第二套房。
　　为了将房贷新政落实，12月11日《补充通知》中明确规定，商业银行应以家庭为单位认定住房贷款的次数。同时，考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

　　●二套标准有“特例”，真正执行尚需时日
　　尽管新公布的认定标准比之前很多银行认定的标准更为严格，但“以家庭为单位”也有特例：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
　　“不过，《补充通知》规定，借款人必须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。”中行台州分行个金部陈主任表示，虽然银行只负责最后的审核工作，但由于这项工作牵涉很多部门，真正得到执行尚需一定时日。“可以肯定的是，只要市民能够出具有效证明，我们银行方面一定会依照规定执行。”

　　●先“公”后“商”一视同仁，先“商”后“公”尚待明确
　　对于已经利用住房公积金贷款购房，再次向商业银行申请住房贷款的家庭，《补充通知》明确规定，要按照房贷新政执行。央行相关负责人表示，之所以这样规定，是因为无论是住房公积金贷款，还是商业性住房贷款，都是负债，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。
　　那么，如果首套房用商业性房贷购买，第二套再用公积金贷款购买，这种情况是否属于第二套房的调控之列？记者就此向银行进行了咨询。中行台州分行个金部的负责人表示，由于公积金贷款的成数和利率均由国家建设部门规定，并不随央行“第二套”政策而调整，因此这种情况怎么办，还要等待公积金管理部门的文件。

　　【释疑】
　　尽管《补充通知》对第二套房界定比“9·27”新政细化了不少，但仍有一些地方不够明细。12月13日，记者就市民关注的几个问题进行了采访。

　　●住房抵押贷款算不算贷过？
　　“我以前买房时没有贷过款，但是去年用现在的住房一次性抵押贷款5万元，上半年已经全部还清了，这样会不会留下记录呢？”市民余先生担心，按照新规定，以后自己贷款买房会被算作“第二套房”。
　　“根据贷款用途，住房抵押贷款分为很多种。如果属于生产经营性贷款，再贷款买房，不算第二套；如果抵押贷款用于购房，就会在人行征信系统中留下记录，再买房就算第二套。”农行市分行个人业务部的罗女士表示。
　　“央行和银监会的《补充通知》主要是针对个人住房贷款。”中行市分行个金部陈主任还表示，个人贷款购买商铺、商住楼（包括立地房）等情况，都另有规定，市民如果不清楚，可以亲自到银行咨询。

　　●已经办好的房贷会不会变？
　　“我以前贷款买过房，后来全部还清了。上个月我再次购房，去银行办理购房按揭时，享受了‘首套房’的首付比例和利率优惠。”家住枫南小区的曹先生告诉记者，按照前段时间银行暂行的规定，若之前贷款已还清再贷款购房就不算“第二套房”，而现在细则出台了，政策变了，以前已经办好的业务会不会变呢？
　　对于曹先生的疑问，工行市分行个人金融业务部的王先生表示，从10月份到现在，该行也办理了不少与此相关的业务。“一般来讲，已经办理的业务就不会再变了。”中行市分行个金部陈主任也表示，既然《补充通知》明示“从发文之日起执行”，那么之前的业务应当是不会受影响的。

　　【计算】
　　●买第二套房，成本增加多少？
　　虽然市内多家银行尚在等待上级银行文件下发，最后各家银行之间的贷款政策可能也会存在一定差异，但是，家庭名义买第二套，无论是否还清贷款，首付款比例不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，这已经是“铁板上钉钉”的事了。同时，就目前台州市民的经济收入水平及购房消费习惯来看，能否享受二套标准“特例”的并不多，已经贷款买房的市民如果再次购房，多数情况下可能都将被算作“第二套”。那么，购房成本到底会增加多少？
　　记者以市民贷款50万元，期限20年为例计算，现在5年期以上贷款年基准利率为7.83%，以前首套住房可享受8.5折的优惠利率即6.655%，按等额还款法，月供为3773.93元，20年利息合计405742.77元。
　　现在如果再贷款购买第二套住房，利率上浮10%，即8.613%，月供为4374.94元，每月增加了574.01元，20年利息合计549986.82元，合计多付利息达14.4万余元。