孩子长大了，要有独立的房间；父母上了年纪，要共享天伦之乐……最近一段时间，黄岩的蒋女士一直考虑要“二次置业”，给家人换一套面积大一点的住房。前几天，好不容易相中了黄岩劳动南路某楼盘的一套总价近70万元的房子，她却又有了新的困惑：究竟是将现在住的老房子卖掉，拿着40万元售房收入，再加上近年来的积蓄一次性购买新房；还是将老房子出租，并从银行贷款30万元，用老房子的房租填补银行按揭贷款？和很多二次置业的市民一样，蒋女士正面临着“以房换房”和“以房养房”二选一的抉择。

　　房产能否升值，这是关键

　　在过去的几年中，我市房地产市场迅猛发展，房产价值也水涨船高，房价节节攀升，一些房主依靠拥有多处房产而“身价”倍增。不少手头资金相对宽裕的房主选择以房养房，即使二次置业也不愿立刻把房屋出售变现。

　　市民袁先生手头就有两套房产，一套在太平洋大厦，单身公寓；一套在景元西苑，三室两厅。由于手头积蓄足够支付新房首付，袁先生最后决定将原来居住的单身公寓拿来出租，等行情再好一些再卖。“只要房价在上涨，房产就会不断升值。”记者在采访中发现，认为未来房产会升值，是很多像袁先生这样的房主不卖房的主要理由所在。

　　不过，值得注意的是，即便是在房价持续上涨的市场状况下，并非所有的房屋都会升值。“如果房产难以升值，甚至出现贬值，那么持有原有房产并不是明智之举。”台州精耕房地产策划顾问公司总经理涂海滨认为，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境、房屋状况这3个因素中至少具有一项优势。“一般而言，房产的升值很大程度上有赖于地段的升值。”如果旧房拥有较好的地段，且小区环境较好，尤其是一个入住不久的房子，房产升值的可能性较大。反之，一些房龄较长，尤其是超过20年的老房子，房屋状况较差，甚至濒临拆迁，由于房屋价值逐渐萎缩，房主应该将其出售，也就是选择买新房换旧房。

　　以租抵贷，算算利息是否合算

　　选择以房换房还是以房养房，银行利息支出多少也是需要考虑的重要因素之一。记者就蒋女士的情况向银行进行了咨询后发现，随着今年银行贷款利率的多次调整，现在通过银行按揭买房需要支付的利息还真不是一笔小数目。以贷款30万元20年按揭还款为例，前5年，蒋女士需要支付利息大约8.5万元，仅第一年利息就需要2万元左右。如果蒋女士选择以房养房的方式，保留原有房屋，将其出租，每月租金约为1000元，根本无法抵消利息支出，反而加重了她和家人的生活负担。

　　“以市区目前的房市行情来看，房屋租赁市场普遍面临着出租难、租金低的问题，再加上银行利率一加再加，市民要想‘以租抵贷’，将预期的房租收入作为按揭贷款主要还款来源，是不大可行的。”台州精耕房地产策划顾问公司涂经理建议，如果房主经济实力有限，尤其和蒋女士一样，不出售旧房则需要大额银行贷款买房的房主，应该考虑将旧房出售，填补因购买新房而造成的资金缺口，尽可能一次性付款购买新房，免去了银行按揭贷款的压力。 

　　1年内换房，别忘了退回个税

　　如果房主选择以房换房，还要记得申请退还转让个人所得税。记者从市地税局了解到，按照目前相关规定，个人转让住房所得应缴纳的个人所得税，是与转让环节应缴纳的营业税、契税等税收一并征收的。而个人在一年内换购住房的，其所转让住房应缴的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，待其一年内实际买房后，购房金额大于住房转让收入额的，可以全额退还纳税保证金，购房金额低于住房转让收入额的，可以按购房金额占转让收入额的比例退还纳税保证金。

　　“换房分为‘先卖后买’和‘先买后卖’两种情况，办理程序各不相同。”椒江区办证大厅地税窗口的工作人员告诉记者，“先卖后买”，即在出售现住房1年内按市场价重新购房的房主，可向当地地税部门提出退税申请。已缴纳的个人所得税，按其重新购房的金额占原住房销售额的比例办理退税。而“先买后卖”，即在出售住房前1年内已按市场价购房的房主，在出售原住房申报个人所得税时，可按照已购房金额占原住房销售额的比例，向地方税务局提出减免税申请。