在上海，淀山湖是一个足以与佘山媲美的风景区，但两者的别墅行情却天差地别。前几年淀山湖畔的别墅项目多以中档联排为主，总价基本在200万元以内，并不引人注目。而随着朱家角以“度假MALL”为核心概念而推动整体开发，以上海实业以及上海置业等知名开发商开发的新一代豪华别墅产品已经逐步面市，并正在与邻近的佘山地区传统的豪华别墅群形成市场竞争。

　　原有楼盘定位不佳
　　朱家角古镇，向以小桥流水、粉墙黛瓦及保存完整的历史人文景观闻名遐迩，淀山湖和大淀湖更是风景秀丽，可以说是完全不输于佘山的度假风景区。但是，朱家角区域是典型的上海远郊，该地区之前开发的别墅产品多偏向于联排别墅或档次偏低的独栋别墅，总价基本在200万元以内，面向中等收入的目标群体。
　　朱家角附近一个名为楠林水岸的别墅小区，以独栋别墅为主，但产品设计较为简单，单套总价基本在200万至300万元左右，销售长期停滞不前，开发商难以回笼资金，最终难逃拍卖抵债的命运。
　　另一个位于朱家角镇范围内、集联体别墅与独栋别墅于一体的康桥水乡，自2004年首度开盘以来，4年间先后推出了147套别墅房源，房价水平基本位于7500～10000元／平方米的范围之内。由于别墅密度过高，其销售进度并不十分理想，截至目前，网上房地产数据显示，该盘尚有60套房源可售。
　　可见，“第一代”的朱家角别墅，虽然依淀山湖风景而建，但客户定位却尴尬地介于中产阶层的第一居所与富豪阶层的“度假别墅”之间，即便打着江南民居的招牌，也难以挽回销售颓势。

　　豪华别墅终被看好
　　近年来，朱家角古镇的整体开发开始启动，在2005年更提出将斥资100亿元打造“度假MALL”项目，该区域受到国内外房地产开发企业的关注。而绿洲江南园、海源、东方港湾·金杰等新一代豪宅项目逐渐在朱家角崛起，以价值千万元的别墅为主，向佘山别墅板块发起了挑战。
　　上海置业(1207.HK)最近发布公告称，已于上周五订立转让协议，以7000万元的代价，购入上海住富49%权益，从而将位于上海青浦朱家角的别墅豪宅楼盘绿洲江南园的权益增加至99.36%。
　　上海置业是通过其全资附属公司伟东资源，以7000万元的代价，从上海海展投资管理有限公司的手中，收购了绿洲江南园的项目公司上海住富房地产的49%权益。根据相关协议，伟东资源须以现金支付。而早在2002年12月，上海置业就已透过拥有98.75%权益的附属公司上海绿洲花园，收购上海住富51%股权。待这次的交易完成之后，上海置业几乎全资拥有绿洲江南园的全部股权。
　　上海住富(注册资本为人民币1000万元)以位于上海青浦区朱家角镇南港村6丘及18-1丘地块的土地使用权开发成名为“绿洲江南园”的别墅项目，占地面积约31万平方米，总楼面面积约为5.6万平方米。

　　单价极高仍较畅销
　　绿洲江南园、海源别墅、东方港湾·金杰在朱家角可谓三足鼎立，都是容积率低于0.2的别墅社区，每套别墅总价基本均在千万元左右。尤以绿洲江南园，是目前朱家角古镇范围内唯一的别墅项目，无疑成为这几个豪宅项目中的领军人物。