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居民小区房产产权不一,成立业委会为何那么难?

2018-01-22 14:22:33  来源:天津广播电视台经济广播  

近日,河西区华悦大厦1号楼的业主向天津经济广播反映他们小区在没有经过业主们同意的基础上,随意更换了物业公司,由于小区原业主委员会是临时指派的,没有维护业主的权利,他们希望按照正规的方式成立业主委员会,来维护业主的利益,但是,在申请过程中却不顺利。

家住在河西区马场街华悦大厦小区的张先生向《行风坐标》节目组反映,小区物业在没有经过业主同意的基础上,擅自改变小区出入口,在院内施划停车位,增加物业费等。张先生说:

【录音:他们都是在楼道墙上贴通知的方式告诉我们,告诉我们以后不能走原来紫金山路那个门了,要走另一个门,那个门那条道只能容下一辆车,根本没法走。还有停车位告诉我们也不能按照之前那样停,给我们专门找了一块地方,画出来28个车位。我们小区这么多车,根本停不下。我们找他们协商,根本没人理我们。】

据了解,华悦大厦这个小区有些特殊,因为它座落在中国市政工程华北设计研究总院有限公司的院内。最早这个小区是华北设计研究院为满足职工需求在院内建设的一栋楼,在解决了职工住房外,剩余的房源对外出售。目前小区1到5楼为华北设计研究院一个分院的办公区域,6到28楼为居住区域,1梯8户,楼内共有住户180户,其中非华北设计研究院职工68户。张先生说,小区内房子是可以自由买卖的,非华北设计研究院职工在逐渐减少。

【录音:后来职工又有搬走的,现在就变成6到28是职工和非职工的业主都混在一起了,他们本身职工的户数在减少,非职工像我们这样的,一直在增加。】

本来大家生活一直很有序,但是去年华北设计研究院更换了物业公司,由招商局物业管理有限公司天津分公司进行物业管理,在没有征求院内华悦大厦业主的前提下,华悦大厦的物业服务也归到了这家物业公司。原本物业公司调整,居民并没有太过在意。但是随着物业公司与华北设计研究院一连张贴的各种管理信息引发了居民的不满,尤其是在停车位和出入口进出这个问题上。冯先生告诉记者,居民代表们曾多次找到物业公司和华北设计研究院,希望沟通协调一下物业服务方案,但是华北设计研究院与物业公司基本是不予理睬,也不出面沟通协调。

【录音:我们现在就想让他把现在的位置不碍事的地方划上车位,我们在院里照常停车,该交车费交车费,我们没有别的意思。我们也不是不同意交车钱,不是不同意提高物业费,也不是说要把这个物业赶走,都希望搞好关系,以后把物业搞得更好,出发点都没有问题。(记者:您说的这些意思,有派代表跟他们说吗?)沟通了,没有回音。也是替他们做了充分的考虑,但是他们就是不理你。】

当记者询问,小区是否也有业主委员会时,冯先生告知小区确实有业主委员会,但是业主委员会的成员全部是由华北设计研究院指定个别职工成立的,而且从来没有行使权利为业主争取利益。冯先生说:

【录音:他这个业委会是华北院自己指定的,没有通过任何居民,而且完全是华北院的职工,我68户在里面应该占名额吧?一个都没有。】

现在对于华悦大厦小区一部分居民代表来说,最大的问题就是与物业公司及华北设计研究院无法直接对话。那么,华悦大厦是否能够成立新的业主委员会呢?随后,记者与张先生、冯先生一行人来到了马场街道办事处,负责接待的工作人员回复说:

【录音:他们华北设计院为了这事找过咱们区物业办,大概2014年那阵,找到区物业办说要成立业委会。回来等到他们查来查去,(发现)咱们产权是企业产、公产的都有,这种产权就没有办法成立业委会,成立业委会必须是这整个楼盘都是纯商品房,所以这个事就回复“不具备成立条件”。这期间咱们居民没少找咱,咱还是继续跟区物业办核实,一旦所有的都变成纯商品房,那不就可以了吗?后来一直在查,一直到现在,截止到前一段时间去核实,还是不行,产权还是那种几种产权混的,所以就没办法成立。】

既然小区没有成立业主委员会的资格,那么华北设计研究院指定人员成立的这个业主委员会是合规的吗?对此,这位工作人员回复,小区自治管理的,不在街道管辖范围内。这位工作人员建议小区居民可以先了解一下目前这家物业公司在河西区物业办的备案情况。随后,记者电话联系到河西区物业办,工作人员回复说,招商局物业管理有限公司天津分公司目前没有在区物业办进行备案登记,不在他们管理范围内。

【录音:如果是有业委会的,他跟业委员会签,没有业主委员会他跟街道居委会签。我不知道你们这个企业产是怎么签法。但是在我们这儿备案的物业企业合同都是公示的。(记者:他这个肯定没在咱们河西物业办备案?)一号楼绝对没有。】

目前,张先生、冯先生等华悦大厦的居民还在尝试与物业公司及华北设计研究院能够直接通话,协商物业服务问题。

在同时具有私产、企业产两种产权性质的小区,是不是就没无权成立业主委员会呢?对此,记者联系了天津融拓律师事务所的赵丽隐律师。赵律师分析说,按照《物业管理条例》第六条规定,房屋的所有权人就是业主。相关法律对业主的划分标准是依据房屋的所有权这一条标准,按照《物权法》及相关规定,个人、企业均可以作为不动产的所有人。因此,华悦大厦作为一个小区,它的业主就是小区内全体取得产权的所有权人,即个人拥有的私产房与企业拥有的企业产房,二者在法律地位上是平等的,所以他们是可以成立业主委员会的。

【录音:依法一个物业管理区域成立一个业主大会,也就包涵了个人和企业两种主体,他们都是法律意义上的“业主”,共同行使业主的物业管理权利。全体业主,也就是华悦大厦全体所有权人,有权监督物业服务企业履行物业服务合同,有权对物业共用部位、设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权。因此,华悦大厦1号楼中这些非职工的产权人(业主)是有资格对物业管理行使相应的权力的。我建议华悦大厦1号楼的非职工居民通过物业办、物业行业调委会等相关部门进行协商沟通或者通过诉讼的方式来维护自己的权益。】

责任编辑:林菽蔚
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