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北京修订商品房预售合同 填补一房两卖等6大政策漏洞
2017-01-12  09:04:43  来源:北京晨报  

最新修订的《北京市商品房预售合同》于今年1月1日起正式实施。北京晨报记者注意到,与旧版《北京市商品房预售合同》相比,新版《北京市商品房预售合同》细化了对商品房质量问题的规定、填补了“一房两卖”的约束空白、细化了房屋交付的约定、增加了对买房人信息保护等内容,集中呈现出6大亮点,使消费者权益更进一步受到保护。

亮点1

重复抵押约束从紧

北京市隆安律师事务所合伙人郑磊律师告诉北京晨报记者,“根据《物权法》等相关规定,新版《北京市商品房预售合同》增加了房屋抵押人和债务履行期限的约定,并对该商品房取得抵押权人同意销售的证明等内容进行了提示。”

“在实际中,存在卖房人对房屋重复抵押的情况。新版《北京市商品房预售合同》要求卖房人对抵押情况作出更详细的披露,可以减少因产权不清而引发双方当事人的纠纷。”郑磊律师说。

亮点2

填补“一房两卖”的空白

“为保证卖房人对出售房屋享有合法权利,避免出现一房二卖的情况,新版《北京市商品房预售合同》将‘房屋权利状况承诺’单独列为一条,要求卖房人对房屋权属的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和其他限制转让的情形进行承诺,并增加了对于卖房人原因导致不能完成合同登记备案或不动产转移登记的,买房人有权解除合同的规定。”郑磊律师说。

链家网内容中心刘琳琳表示,“按照新版《北京市商品房预售合同》第五条规定,如果卖房人违反对房屋权利状况的承诺,买房人有权解除合同。卖房人除了退还全部房款外,还要“按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。如果给买房人造成损失的,卖房人还要支付‘已付房款一倍’的赔偿金。”

亮点3

增加预售资金监管规定

据刘琳琳介绍说,新版《北京市商品房预售合同》增加了定金的规定,细化了一次性付款和分期付款的付款时间及条件。增加了关于预售资金监管银行、预售资金监管专用账户名称和账号等信息的提示性约定。提示买房人将购房款直接存入商品房预售资金监管专用账户。买房人申请抵押贷款的,买受人有权要求卖房人提供专用账户作为贷款到账账户。

“在新版《北京市商品房预售合同》中加入有关预售资金监管的规定,可以保证买房人的资金安全,防范资金风险发生。”郑磊律师说。

亮点4

细化房屋交付的约定

“新版《北京市商品房预售合同》细化了对于拟购商品房所在项目内的相关基础设施设备、公共服务及其他配套设施的约定,提示双方当事人事先明确约定交付时间、交付条件和违约责任。”刘琳琳说。

郑磊律师表示,“新版《北京市商品房预售合同》第十条对商品房基础设施设备交付条件做了详细规定。基础设施设备中分为“‘达到正常使用条件’和‘交付时线路敷设到户’两类。针对这两类设施分别增加了相应的违约条款,对于必须‘达到正常使用条件’的基础设施设备,如卖房人采取措施后仍无法达到使用条件的,买房人有权解除合同并要求赔偿损失。”

亮点5

细化房屋质量问题的约定

郑磊律师介绍说,“新版《北京市商品房预售合同》中,将房屋质量问题划分为‘地基基础和主体结构’、‘其他质量问题’、‘装饰装修及设备标准’和‘民用建筑节能措施’四类主要问题,并分别设置了违约责任的条款。对于房屋主体结构、地基基础不合格,不符合国家及行业标准,属于房屋重大质量问题,买房人在解除合同的同时,可以要求卖房人给予赔偿。”

“对于地基基础和主体结构之外的房屋质量问题,如经更换、修理,仍然严重影响正常居住使用的,买房人有权解除合同。对于装饰装修及设备标准,增加了‘及时更换、修理’的处理方式。”刘琳琳说。

亮点6

增加对买房人信息保护

新版《北京市商品房预售合同》明确规定了保护买房人信息的条款。刘琳琳解释说,“新版《北京市商品房预售合同》增加了对买房人信息的保护力度。实践中,部分销售员未经买房人同意,就将买房人信息泄露,导致买房人经常受到电话骚扰。因此新版《北京市商品房预售合同》明确规定卖房人对买房人信息负有保密义务,销售员和相关工作人员不得随意泄露买房人信息。

责任编辑:林菽蔚
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