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广州楼市又见“日光”盘、通宵排队

2012-11-26 10:04:05  来源:羊城晚报   宋导

广州楼市又见“日光”盘、通宵排队

买家入市热情高涨 宋导 摄

广州楼市又见“日光”盘、通宵排队

图/全景

风头趸

文/羊城晚报记者 宋导

广州楼市热度节节攀升。上周末,又传出某楼盘“日光”、买家通宵排队购房的消息。近期,从南沙、增城、番禺到海珠、越秀的楼盘,总能遇到“买房买疯了”的景况,消息人士透露,珠江新城这个月也网签了两套4000多万元的豪宅。与此同时,楼价“涨声一片”,南沙某楼盘售价近半年内上涨了四五千元/平方米之多,涨幅近五成。

受访专家表示,撇开楼价涨跌不谈,为了个人财富的保值增值,买房不失为当下最好的手段之一,未来一段时间内,楼价还将稳步上升,刚需购房大有必要,但完全不必要恐慌性购房,“现在买家比开发商更不理性,反而会成为房价上涨的无形推手”。

市场

又见日光通宵排队抢房

上周六,南沙中惠璧珑湾加推新货,230多套单位不到两小时全部售罄。“5月份第一次开盘,推货209套,当天去化率达八成,开盘一周内售罄。8月份第二次开盘,也是200多套货量,开盘即告售罄。这几次开盘都是我们代理的,确实是‘日光’,有些客户还一买好几套。”中原地产项目总经理黄韬力证该消息的真实性。

同一天,增城新塘的尚东阳光假日加推新货。某网站编辑现场看到,半天时间内,新推的256套房源完成九成销售量,“有两位客户分别一口气买了3套和5套,购买力惊人”。尚东地产董事长郭泽伟个人认证微博称,早在正式发售前一天,已有买家在现场排队通宵守候。

入市热情高涨,上述两盘并非特例。早在南沙获批国家级新区之初,南沙便曾经出现过抢房事件。“两位买家因为选房的前后顺序争吵起来,在拉扯间把填好的购房单撕成碎片。”某网站编辑这样写道。本刊记者近期巡盘也发现,在越秀、海珠、番禺等热门区域,同样不乏“日光”盘和通宵排队的现象。对此,合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,买家对中国经济预期看好以及对资产保值增值的需要,是“房价升了还要买”的重要原因。

商家

或趁机涨价或捂盘惜售提醒盲目上涨或促调控加码

或趁机涨价或捂盘惜售

楼盘热销,自然给了发展商涨价的动力。南沙中惠璧珑湾就是“个中翘楚”,与5月份一期8500元/平方米的均价相比,上周推出的三期产品售价多在 1.2万元/平方米以上,涨幅近五成。据消息人士透露,本周末,该盘还将推出楼王单位,预计均价为1.6万-1.7万元/平方米,这样的涨价速度令人咋舌。

新浪房产日前汇编的消息,广州近半年涨价3000元/平方米的楼盘有3个:保利公园九里、岭南新世界和创鸿南沙一品。发展商的底气越来越足。在楼盘现场,记者近期多次听到销售人员称“不急卖”、“等涨价”。海珠区多个新盘一再延迟开盘时间,有发展商毫不讳言“迟点卖,价格能卖得更好”。番禺某在售楼盘成交活跃立即“封盘”,为的是“过段时间提了价再卖”。越秀某楼盘的销售人员给记者看其手机短信,上面写着:“接通知,3天后提价3%。”

黄韬表示,大部分房企今年的任务已基本完成,不再以价换量。此外,今年年初减价的楼盘现在提价补缺也属正常现象。即使是楼价上涨,多数楼盘的定价还是比较合理的,“现在买家比开发商更不理性,反倒成了房价上涨的无形推手”。

提醒

盲目上涨或促调控加码

近期“日光”盘曝光率越来越高,令不少准买家更为恐慌。

黄韬认为,“日光”盘基本都是均价1.5万元/平方米以下的项目,价格不高,自然卖得快;其次,“日光”常常是一种营销手法,销控表“飘红”,其中也可能存在团购及内部消化的单位;此外,开发商控制货量,本来可以推500套,却只推出300套,认购人数却有500人,难免就会造成成交火爆的印象。

黎文江表示,房价稳步上涨仍是大势所趋。“GDP增长会带动土地价值上涨,城市化进程会带来大量的人口和房产需求,人均收入上升将导致劳动力成本上升、物价上涨,这些因素都会导致房价上涨。调控只能防止投资、投机趋势过度出现。从当前来看,要防止个人财富缩水,除了买房没有更好的选择,看准了又有经济条件便可以出手。”

黄韬同意“楼价将会稳步上涨”的观点,但认为“不可能暴涨”,“因为接下来市场供货量依然很大,土地供应也非常充足,明年保障房将陆续入市,并不具备楼价大幅上涨的基础。“现在可以买房,但要警惕恐慌性购房可能带来的副作用:为稳定市场,不排除调控再度加码,最近又提房产税,广州楼价若盲目上涨,也可能会纳入试行范畴,那就是乐极生悲了”。

大鳄业绩得意 房价未必忘形

文/羊城晚报记者 詹青

“年关”只剩一个多月,“冲关大战”历来是房企冲业绩出笋货、有经验的购房者淘笋价的季节。作为准购房者,私底下自然盼望:房企完成任务的压力大一点点,推货动力足一点点,价格低一点点、再低一点点……

不过,已经公布的数据透露的事实是:按照目前的进度,大部分房企完全可以或者早已经顺利完成销售任务。业绩“得意”,今年年底房企以价换量的机会大大降低,降价的可能性几乎没有,但业内人士同时认为,房价也未必就会应声而涨,虽然市场有上涨的欲望和小动作,却还没有形成全面上涨的势头,至少在今年年底,仍将会保持一个较平稳的态势,价格的环比涨幅不会超过10%。

市场背景:业绩亮丽

今年年初开发商对市场前景的悲观,现在看来属于多虑了。从目前上市房企公布的销售业绩来看,大部分都有很好的收成。

“这是一个似曾相识的冬天。”犹记得,在今年4月份披露2011年年报时,万科地产曾为房地产市场定下“寒冷”的基调。不过,3月份以来销售快速回暖,让房地产市场寒意消退。截至11月16日,两市152家房企前三季度共计实现营业收入3057.80亿元,同比增长17.56%;实现归属母公司股东的净利润370.08亿元,同比增长3.44%。

值得注意的是,逐个季度来看,上市房企业绩呈现出明显回暖的趋势。Wind数据显示,一季度房企业绩同比下降0.40%;二季度业绩出现好转,同比增长6.86%;三季度房企15.62%的净利润同比增幅,较二季度扩大8.76个百分点。房企业绩的逐季好转,呈现出今年楼市回暖的强劲轨迹。

楼市寒意渐消,开发商闷声发大财,2012年的冬天并不寒冷。

走势预测:房价持稳

尽管发展商的日子渐渐好过,但多家研究机构认为,在房地产调控政策不放松的前提下,短期内房价暴涨的可能性并不存在。不过,值得注意的是,在继续实行稳健的财政政策、CPI仍有回升、城市化仍处于高潮期的条件下,中短期内房价再次下跌的可能性也微乎其微。国泰君安认为,受年末银行贷款额度紧、利率优惠幅度缩小以及房价较今年年初回升等因素影响,购房者观望情绪渐增,第四季度的销售难有大起色,预计房价的环比涨幅最高也不会超过10%。

合富辉煌集团首席分析师龙斌表示,龙头房企前10个月销售业绩飘红,一方面是市场转好,另一方面是积极促销的结果,“相信开发商还不够胆因为业绩好转而那么快就掉头涨价”。易居中国房地产分析师薛建雄认为,这些龙头房企完成年度业绩目标实属不易,多数采取了“重业绩、轻利润”的措施,牺牲前些年低价地的收益来获取高业绩,“以价换量是2012年全年的主题,年底只能说压力减轻,但以价换量的主题仍然没有变”。

不少业内人士则认为,由于房企业绩分化较严重,部分品牌房企在没有完成年度任务的情况下,在年关到来时采取促销措施在所难免。薛建雄认为,对融资有压力的中小型房企而言,更需要拿一两批产品出来促销,不然今后的日子可能会更艰难。

暖冬的威胁

■本刊评论员

广州楼市步入了暖冬行情,成交量和成交价的平稳上升,无不在挑战买家的定力、商家的耐力和政策的调控力。一直被视为相对理性的广州楼市,正面临着一场暖冬的威胁。

以往相对冷清的四季度,今年暖风扑面。11月中旬至今,越秀、增城、南沙等多个刚需新项目开盘,抢购声此起彼伏;新开放的高端项目,如雅居乐富春山居、中海云麓公馆等,登记者一拨接一拨的场面同样表露出买家高涨的入市欲望。成交数据也很明显:截至本周,广州一手住宅的可售货量已连续下降了四周,从7 月份至今,月均新增预售量约67万平方米,而月均成交量均超过70万平方米,供过于求的局面已被供求平衡、甚至供小于求的状态所取代。广州楼市进入暖冬无疑。

暖冬的出现,和部分商家促销、部分楼盘的合理定价有关,但其背后的根本原因还在于,对楼市的未来预期已经发生了质的变化,已经从原来的“看跌”转变到“看稳”、“看涨”。限购、限贷等调控逐渐被各种手段所化解,一年多来,身经百战的楼市对各种调控的“抗药性”明显增强。第三季度,广州豪宅成交量环比增加37%便是一个例证。

市场预期看好后市,促成了广州楼市量价齐升。国家统计局最近公布的数据显示,广州今年9月份、10月份的房价环比均上升0.4%,处于全国各大城市涨幅前列。记者在楼盘销售现场看到,很多个盘的价格确实处于上涨过程中,不仅中心区,就连外围区域,今年内房价涨幅超过20%的楼盘都有不少。为何敢涨价?连续4个月成交量都超过70万平方米的高成交量,商家获得了高需求的支撑点。因此,下半年,各大房企的营销方向从“逐量”渐变成“逐利”,既然市场需求活跃,为何不涨价?!不论承认与否,广州楼价正是在每一个盘、每一次润物细无声似的小幅涨价中,不经意地走上了涨价之路。

买家看好后市而入市,商家看好需求而涨价。对后市预期向好的转变,推动着供需双方循环向上。然而,“福兮,祸之所伏”。楼市从寒冬转入春夏,继而转入量价齐升的暖冬,短短一年的剧变,加上明年因库存量下降而带来的涨价压力,听之任之,必然会招致更严厉、更灵活调控的加速到来。因此,对商家而言,眼下的涨价狂欢应该缓行;对买家而言,追涨往往意味着与风险并存,理性入市方为上策。

(执笔:陈玉霞)

责任编辑:林菽蔚